特集
フラット50をどうみるか
2009年01月20日 火曜日
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これから不動産評価は、劇的に変化する
今、性能評価とか、200年住宅とか言われていますが？
昨年暮れ、今の国会ではめずらしく全会一致で、「長期優良住宅普及促進法」が可決されました。この法案の可決は、これまでフロー一辺倒でやられてきた戦後住宅政策の大転換の定着を意味するといわれています。この流れは、2000年4月に施行された住宅品質確保促進法(品確法)に始まっておりまして、同年6月には改正建築基準法が本格施行され、同年10月からは品確法性能表示制度がスタートし、ということで、あの年は「性能時代元年」と呼ばれました。あれから8年、この間いろいろありましたが、ようやく定着化に向けて動き出しました。
それは新しい資産価値評価法になるのでしょうか？
今年の10月から全ての業者に10年間の瑕疵担保責任が義務づけられます。構造上の欠陥だけでなく屋根、外壁からの雨漏りも10年間とされたため、構造体の欠陥、手抜き工事による住宅の従来の短命化が相当カバーされるようになります。
また、住宅性能評価書が付いた建物が、今後、中古マーケット物件の格付書として評価されるようになります。建物が適正に評価されるようになると、建物をお手入れするとインセンテイブが付与されますので、建物の長寿命化が進行します。したがって、従来の中古住宅の価格査定法も変わらざるを得ず、建物価格を一律に経年減価する方式から、住宅性能表示制度に近い個別の価格査定が普及するようになります。
また、住宅性能評価書が付いた建物が、今後、中古マーケット物件の格付書として評価されるようになります。建物が適正に評価されるようになると、建物をお手入れするとインセンテイブが付与されますので、建物の長寿命化が進行します。したがって、従来の中古住宅の価格査定法も変わらざるを得ず、建物価格を一律に経年減価する方式から、住宅性能表示制度に近い個別の価格査定が普及するようになります。
これまでの方式と比べると劇的な変化ですね。
そうです。2003(平成15)年元旦に不動産鑑定評価基準が施行されました。この改正自体は、市場実態に不動産鑑定を合わせることが主眼のものでした。
それまでは簡易原価法(不動産の再調達原価に着目して価格を求める方法)取引や、事例比較法(類似の不動産の取引事例価格に着目して価格を求める方法)によるやり方が主流でしたが、この改正によって、収益還元法(不動産が将来生み出す収益に着目して価格を求める方法)を重視する方向へと舵が切られました。
つまり、不動産鑑定や土地家屋調査の専門家の間でも、木造の場合、大体20年程度の経過年数で建物価格はなくなる鑑定法が事実上行われていたのです。それを市場実態に合わせるようにしたのが前回の改正でした。今後、建物価格を一律に経年減価する従来方式から、住宅性能表示制度に即した価格査定へと、大きく変化を促されるものと考えられます。
それまでは簡易原価法(不動産の再調達原価に着目して価格を求める方法)取引や、事例比較法(類似の不動産の取引事例価格に着目して価格を求める方法)によるやり方が主流でしたが、この改正によって、収益還元法(不動産が将来生み出す収益に着目して価格を求める方法)を重視する方向へと舵が切られました。
つまり、不動産鑑定や土地家屋調査の専門家の間でも、木造の場合、大体20年程度の経過年数で建物価格はなくなる鑑定法が事実上行われていたのです。それを市場実態に合わせるようにしたのが前回の改正でした。今後、建物価格を一律に経年減価する従来方式から、住宅性能表示制度に即した価格査定へと、大きく変化を促されるものと考えられます。
司法書士とか、不動産鑑定士・土地家屋調査士とかは、一度、免許を取得したら食いはぐれがなくていいと思っていたけれど、これからは大変ね(笑)。
友達の不動産鑑定士に聞くと、今までのやり方では通用しなくて、勉強が大変だと言っていました(笑)。これから、長期優良住宅が建てられていくと、彼らの分野の諸基準も大きく変わっていくことでしょうね。彼らのほんらい的な職能から言っても、性能表示を根拠にしていく方法は、要素ごとに一定の補正率を掛けることになるので、不動産鑑定士にとっては、非常に好ましいやり方といえます。今後の不動産鑑定は、ER(エンジニアリングレポート)が重視されることになると思います。
20年少しで評価ゼロになっていたのは、改めて「へぇー」という感じです。実際には10年でゼロという例もあったというし。
建物は社会的資産とみなされていなかったのです。こんなあり方は、これからの時代に合いません。スクラップ・アンド・ビルドすると、大量の建築廃棄物が出ますからね。殊にコンクリート塊は、これから加速度的に増加すると言われており、どう処理するのか悩みの種です。フロー一辺倒でやるのではなく、ストックするに足りるモノを、きちんと評価する時代に入りました。
長寿命の仕様を持つ住宅は、20年後も評価されるわけね。
もちろん20年を経た上での建物評価になりますが、評価ゼロということになりませんし、その時点で性能評価し、手直しすれば、資産価値は上がります。建物に値段が付き、いつでも処分できる状態にあれば選択肢も増えます。老後は面倒見のいい施設に入ろうとか、死ぬ前の楽しみとして、畑のある、小さな「終の栖」を建てようといったことも考えられるわけです。つまり、性能評価された建物は「市場」価値を持ち得るわけで、資産(ストック)だけれど、フロー(市場)化されるのです。この点が、これまでとまったく違うところです。建築後、時間を経過したものは、これまで資産評価は土地しか対象になりませんでしたから。
ちゃんとお手入れしている住宅なら、売りたい時に売れるというわけね。
業界は直ぐに中古市場とかの話題に結び付けますが、別に売ることが前提なのではなくて、柔軟に考えられる余地が生まれた、と考えればいいと思います。人に貸す場合も、評価基準があれば、これはこういう住宅だと説明がつきますし……。
が運営する、住まいネット新聞「びお」
2009/10/27(火)11:26
現実は「びお」に書いたようには進んでいなくて、今の「フラット５０」は金利が高くて、「フラット３５」のそれに比べて、支払総額で８００万円ほどの違いがあります。これは金融機関がリスクを負えないからで、モーゲージ（建物担保）ローンを目指しながらも、まだクレジット（個人信用）に留まっているのが実情です。
そんな状態を打破すべく、町の工務店ネットでは、このほど前原国交大臣宛に提言書を書き、受理してもらいました。
明日の「びお」更新で、その全文を掲載しますのでご一読ください。 小池拝
2009/10/27(火)10:11
３５年でさえ気の遠くなるような話だけれど、５０年は更にわからない。
わからない先を子どもに託すことが良いことではないと思っていたけれど、
価値のある家を財産として残すということは、
素晴らしいことだと思います。
2009/3/1(日)12:43
住宅建築には色んな建て方・構造がありますが、建築工事費については、キッチリと判り易く説明してくれる会社がありません。品質が違うからがほとんどの会社の言い分です。でもよく考えてみて下さい。
住宅ﾒｰｶｰで住宅をトヨタ車のように工場で自社製造している会社は１社もありません。部品設備・建材の会社からオリジナルといいながら建築現場で寄せ集めているだけです。車のエンジンの値段はトヨタが作っているので分かりません。
でも、木材の値段も鉄骨の値段もキッチンの値段もばら売りされているのでわかります。建築業者であればカタログ定価の４０％位の値段で買えるのも判ります。住宅会社の建物価格の大半（30％～40%）が宣伝広告・販売体制維持費だという事実を見積書に記載したら一般の方はビックリですよ。
世界の建物との価値の比較もいいんですが、日本の住宅会社の基準法に守られた大談合体質も改革されるべき。フラット５０で借りた建築資金の大半は、あなたの家の品質アップではなく宣伝広告費と営業経費で消えるんですよ。
もっとも、建築費が高いのが自慢の方が多いのも事実。どうぞ無理してでもフラット５０で。
2009/1/28(水)13:07
ローンを払い終わらないうちに資産評価ゼロだなんて。気づいてみたら、建物って、そういう扱いだったわけですね。これは目からウロコでした。