特集
フラット50をどうみるか
2009年01月20日 火曜日
- 小
- 中
- 大
住宅ローンは、
短期に返済するのがいいか、
長期に返済するのがいいか？
イラスト：小野寺光子
住宅金融支援機構(旧住宅金融公庫)がこの春「フラット50」という新制度を発足させます。いわゆる50年住宅ローンですね。多分、民間金融機関も、これに追随して同じような長期ローンを発表することでしょう。
そこで今回、長期住宅ローン制度をどう見るべきか、考えるべきか、というホットな話題で特集を組むことにしました。これまであまり伝えられていませんが、不動産鑑定士や土地家屋調査士の判断基礎となる要件変更を伴わざるを得ません。それは各人にとっては、資産価値をめぐる大きな変化を伴うことであり、大袈裟な言い方をすると「一家の存亡」にかかわる問題といえます。よく理解して、正しく運用していくことが大事です。
「ゆとり返済」は、日本のサブプライムローン？
もうすぐ住宅金融支援機構から「フラット50」が発表されるということで、50年長期ローンが広く受け入れられるものになるかどうか注目がよせられていますが。
普通の人の感じ方としては、そんなに長くローンに縛られるのはイヤだという人と、とりあえず月々の支払いが安ければ助かる、という二通りの見方があると思います。前者が、まあ健全な考え方で、後者は将来に先送りする考えなのでどうか、という見方がされるかも知れません。
今の最長35年でも40歳で家を建てると75歳ですから、50年となると90歳です。自分で建てた建物は、自分の代で始末をつけたいというのが、日本人の美徳だと思うけど。
「子孫に美田(いい田んぼ)を残す」という伝統的な考えですよね。サブプライムで、借金漬けでやってきたアメリカの破綻をみていると、あんなのダメだと思いますもの(笑い)。あまり笑えないのは、日本でも似たようなことをやっていましたので……。
旧住宅金融公庫がやっていた「ゆとり返済」(ステップ償還)ですか？
そうです。
友達があれを利用して参った、と言ってました。1000万円を3%の金利で25年返済で借りた場合、はじめの5年間の返済額32,190円(毎月)で、6年目以降の返済額は52,880円。2000万円の融資で、6年目以降41,220円アップしたとか。
「ゆとり返済」の最初の5年間は、50年ローンの返済として計算されました。しかし、実際には50年ローンではなかったので、6年目以降の支払いにその分上乗せされました。最初は楽だけど、6年目からそのしわ寄せが来るしくみでした。このようなやり方が許されるのは、経済成長やインフレの進行を背景に所得が年々増加すること、地価が上昇すること、終身雇用などがあって成り立つのであって、その土台が崩れたら成り立たない話です。
結果的に、最初の5年間はほとんど金利だけを払うことになり、5年後に償還表をみて、ほとんど元金そのままといっていい内容だったので、ガーンとショックを受けたと言っていました。
この制度が導入されたのは、1993年です。バブルが弾けて、住宅地地価が下落している時期に、景気対策の名のもとに創設されました。70万人が利用したといわれています。返済が出来ずに破綻した人もいたりして、評判が悪く、この制度は2000年4月に廃止されました。これをはるかに大きく上回る規模でやられたのが、アメリカのサブプライムローンでした。
アメリカの場合は、そうして貸し出した住宅ローンを証券化して、それを世界に売りまくって、投機が投機を呼び、破綻しました。酷い話です。
アメリカの場合は、そうして貸し出した住宅ローンを証券化して、それを世界に売りまくって、投機が投機を呼び、破綻しました。酷い話です。
代位弁済は増加している。平成15年版国民生活白書より
- 「ゆとり返済」は、日本のサブプライムローン？
- 住宅ローンは、月々の支払いが少なく短い方がいいに決まっている。
- 住宅は、資産価値なのか、使用価値なのか？
- これから不動産評価は、劇的に変化する
- で、50年ローンって、どうなの？
が運営する、住まいネット新聞「びお」
2009/10/27(火)11:26
現実は「びお」に書いたようには進んでいなくて、今の「フラット５０」は金利が高くて、「フラット３５」のそれに比べて、支払総額で８００万円ほどの違いがあります。これは金融機関がリスクを負えないからで、モーゲージ（建物担保）ローンを目指しながらも、まだクレジット（個人信用）に留まっているのが実情です。
そんな状態を打破すべく、町の工務店ネットでは、このほど前原国交大臣宛に提言書を書き、受理してもらいました。
明日の「びお」更新で、その全文を掲載しますのでご一読ください。 小池拝
2009/10/27(火)10:11
３５年でさえ気の遠くなるような話だけれど、５０年は更にわからない。
わからない先を子どもに託すことが良いことではないと思っていたけれど、
価値のある家を財産として残すということは、
素晴らしいことだと思います。
2009/3/1(日)12:43
住宅建築には色んな建て方・構造がありますが、建築工事費については、キッチリと判り易く説明してくれる会社がありません。品質が違うからがほとんどの会社の言い分です。でもよく考えてみて下さい。
住宅ﾒｰｶｰで住宅をトヨタ車のように工場で自社製造している会社は１社もありません。部品設備・建材の会社からオリジナルといいながら建築現場で寄せ集めているだけです。車のエンジンの値段はトヨタが作っているので分かりません。
でも、木材の値段も鉄骨の値段もキッチンの値段もばら売りされているのでわかります。建築業者であればカタログ定価の４０％位の値段で買えるのも判ります。住宅会社の建物価格の大半（30％～40%）が宣伝広告・販売体制維持費だという事実を見積書に記載したら一般の方はビックリですよ。
世界の建物との価値の比較もいいんですが、日本の住宅会社の基準法に守られた大談合体質も改革されるべき。フラット５０で借りた建築資金の大半は、あなたの家の品質アップではなく宣伝広告費と営業経費で消えるんですよ。
もっとも、建築費が高いのが自慢の方が多いのも事実。どうぞ無理してでもフラット５０で。
2009/1/28(水)13:07
ローンを払い終わらないうちに資産評価ゼロだなんて。気づいてみたら、建物って、そういう扱いだったわけですね。これは目からウロコでした。